Combien coûte le logement social en France ?
Entre 15,8 Md€/an d'aides au logement et près d'1 Md€/an d'exonérations fiscales pour les bailleurs — et pourtant 2,77 millions de ménages attendent toujours un logement.
Le soutien public au logement social repose sur deux grands postes : les aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF), qui ont représenté 15,8 Md€ en 2024, et les exonérations de taxe foncière (TFPB) accordées aux bailleurs sociaux, soit 993,4 M€ en 2022. À cela s'ajoutent des prêts bonifiés financés par l'épargne réglementée (Livret A) via la Caisse des Dépôts. Malgré ces montants, la France compte 2,77 millions de ménages en attente d'un logement social fin 2024, en hausse de 6 % sur un an.
Qui finance le logement social ? Trois circuits distincts
Contrairement à une idée reçue, le logement social n'est pas financé par une seule ligne budgétaire. Trois circuits coexistent :
- Les aides à la personne (APL, ALS, ALF) : 15,8 Md€ en 2024, versées par les CAF à environ 6 millions de foyers chaque mois, pour des locataires du parc social comme du parc privé. C'est le poste le plus visible et le plus souvent débattu en loi de finances.
- Les exonérations fiscales aux bailleurs sociaux : les organismes HLM bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 à 25 ans sur les logements financés avec un concours de l'État. Coût pour les collectivités : 993,4 M€ en 2022.
- Les prêts bonifiés sur fonds d'épargne réglementée : la Caisse des Dépôts prête aux bailleurs sociaux les sommes collectées via le Livret A, à des taux inférieurs au marché. Ce mécanisme ne coûte rien directement au budget de l'État, mais représente un avantage de taux significatif financé par l'épargne des Français.
Au total, le seul effort budgétaire direct (aides + exonérations non compensées) dépasse 16 Md€ par an — hors aides à la pierre et avantage de taux du Livret A.
Le trou de la taxe foncière : la facture que personne ne voit
L'exonération de TFPB accordée aux bailleurs sociaux représente un manque à gagner réel pour les communes. En théorie, l'État compense ce manque à gagner. En pratique, la compensation a longtemps été dérisoire : sur un exemple documenté, une exonération de 500,4 M€ n'a été compensée qu'à hauteur de 16,2 M€, soit à peine 3,2 %.
Résultat : les communes qui accueillent le plus de logements sociaux supportent une part importante de ce manque à gagner sur leur budget — un coût caché du logement social, distinct des aides personnelles et largement absent du débat public.
Loi SRU et taxe foncière : une corrélation ?
La loi SRU (article 55, an 2000) oblige les communes urbaines de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France), situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants, à atteindre 20 à 25 % de logements sociaux dans leur parc. Les communes qui n'y parviennent pas peuvent être déclarées « carencées » par le préfet et subir un prélèvement financier sur leur budget.
En 2024, ce prélèvement représentait 240 M€ brut, ramené à 141 M€ net après déduction des dépenses des communes en faveur du logement social (subventions aux bailleurs, cessions de terrains…). Il concernait 334 communes, très majoritairement dirigées par des maires de droite.
On pourrait imaginer un effet domino : exonération de TFPB non compensée + prélèvement de carence → pression sur le budget communal → hausse de la taxe foncière des autres propriétaires. Le mécanisme est cohérent sur le papier. Mais les données 2024 ne permettent pas de confirmer une corrélation générale :
- Seulement 17 % des communes ont relevé leur taux de taxe foncière bâtie en 2024.
- La hausse de la facture de taxe foncière vient avant tout de la revalorisation nationale des bases locatives (+5,2 % en 2024, +7,1 % en 2023), appliquée uniformément, indépendamment du taux de logements sociaux de la commune.
2,77 millions de ménages en attente : la vraie urgence budgétaire
Au-delà des débats sur le financement, le chiffre le plus préoccupant est celui de la demande non satisfaite. Fin 2024, 2,767 millions de ménages étaient inscrits sur liste d'attente pour un logement social, soit +6 % en un an — une hausse de près de 60 % depuis 2013, bien supérieure à la croissance de la population (+4,6 %) ou du nombre de ménages (+10 %) sur la même période.
Dans le même temps, seuls 384 000 logements ont été attribués en 2024 (-2 % sur un an), le plus bas niveau depuis dix ans. Le taux de succès des demandes est tombé à environ 14 %.
Ce déséquilibre pose une question centrale : plus de 16 Md€/an de soutien public (aides + exonérations) ne parviennent pas à résorber une liste d'attente qui s'allonge chaque année. Le problème n'est pas seulement budgétaire — il tient aussi à la production (permis de construire, foncier disponible, coûts de construction) et à la rotation dans le parc existant. Pour mettre ces montants en perspective : voir le compteur de la dette publique en temps réel → et le détail du budget de l'État →.