Logement
Louer ou acheter en France : que choisir en 2024 ?
Taux à 3,8 %, prix toujours très élevés, loyers en hausse. Le calcul financier penche-t-il encore vers l'achat ? La réponse dépend de qui vous êtes et d'où vous vivez.
Elle était de 3,5 ans en 2019, quand les taux étaient à 1 %.
Pourquoi la question est plus complexe qu'en 2019
Pendant la décennie 2010-2020, la réponse était quasi universelle : achetez si vous le pouvez. Les taux d'intérêt à 1-1,5 % rendaient le crédit quasi gratuit, et les prix montaient régulièrement. Un achat se rentabilisait en 3 à 4 ans.
Depuis 2022, la donne a changé. La remontée des taux directeurs de la BCE a fait passer les taux de crédit immobilier de 1,1 % (2021) à 4,2 % (pic fin 2023), avant un reflux vers 3,7-3,9 % en 2024. Simultanément, les prix ont reculé de 5 à 10 % dans certaines villes — mais restent très élevés par rapport aux revenus.
Résultat : la mensualité pour acheter un 65 m² à Paris est désormais de 3 100 €/mois pour un emprunt sur 25 ans avec 10 % d'apport, alors qu'on peut le louer pour 1 400-1 600 €. Le différentiel mensuel achat/location s'est considérablement creusé.
Avantages et inconvénients : le tableau de bord
Ville par ville : combien d'années pour rentabiliser l'achat ?
La durée de détention nécessaire pour que l'achat soit financièrement gagnant par rapport à la location (après prise en compte des frais de notaire, intérêts, charges) :
| Ville | Prix moyen/m² | Loyer moyen/m² | Années pour rentabiliser | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 200 € | 29 € | 13 ans | Location avantageux |
| Lyon | 4 800 € | 17 € | 8 ans | Selon projet |
| Bordeaux | 4 200 € | 16 € | 7,5 ans | Selon projet |
| Nantes | 3 800 € | 14 € | 7 ans | Équilibré |
| Toulouse | 3 600 € | 14 € | 6 ans | Achat avantageux |
| Lille | 3 200 € | 13 € | 5,5 ans | Achat avantageux |
| Villes moyennes | 2 000 € | 10 € | 4 ans | Achat très avantageux |
Sources : Meilleurs Agents, SeLoger, données T1 2024. Calcul basé sur un crédit à 3,8 % sur 20 ans, apport 10 %, frais de notaire 7,5 %.
Selon votre profil : quelle décision ?
Le contre-argument : louer et investir ailleurs
Un argument souvent avancé : plutôt qu'acheter sa résidence principale, louer et investir son apport en bourse produit parfois un meilleur rendement à long terme.
Sur 20 ans (2004-2024), le CAC 40 dividendes réinvestis a rapporté environ +7 % par an en moyenne. Si vous aviez placé 50 000 € d'apport plutôt que de les investir dans un achat immobilier, vous auriez environ 200 000 € au bout de 20 ans — sans les contraintes de propriétaire.
Mais ce calcul ignore plusieurs réalités :
- L'immobilier bénéficie de l'effet de levier du crédit : vous achetez 300 000 € avec 30 000 € d'apport
- Le loyer "épargné" une fois le bien remboursé est significatif à la retraite
- La bourse nécessite une discipline psychologique que peu de gens maintiennent pendant 20 ans
- Le logement a une valeur d'usage direct que le portefeuille boursier n'a pas
En réalité, l'opposition loyer-achat est un faux débat pour la majorité des ménages : le bon choix dépend de votre situation personnelle, de la ville, de votre horizon et de votre tolérance au risque.
En résumé
En 2024, la remontée des taux d'intérêt a rendu l'achat nettement moins automatique qu'il y a 5 ans. Dans les grandes métropoles chères (Paris, Lyon, Bordeaux), louer peut être raisonnable si l'horizon de détention est inférieur à 8-10 ans. En province et villes moyennes, l'achat reste intéressant dès 4 à 6 ans.
La règle d'or reste : n'achetez que si vous êtes sûr de rester au moins 5-7 ans dans le logement, et si votre capacité d'emprunt vous laisse une marge de sécurité suffisante.
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